Eric Fischer, SF konut fiyatlarına ilişkin onlarca yıllık veriyi ortaya çıkardı.(Fotoğraf: Jared Erondu/Unsplash) Eric Fischer hakkında korkunç bir kahraman olması dışında hiçbir şey bilmiyorum.
Çok gibi yakın zamanda San Francisco'da yaşamayı deneyen herkes , Fischer konut maliyetleriyle çok ilgileniyor. Ancak, bu tür diğer insanlardan farklı olarak Fischer, onlar hakkında modern tarihsel verilerin derinliğini ikiye katlayarak bu konuşmaya katkıda bulunmaya karar verdi.
Şimdiye kadar, SF konut fiyatları hakkında en sık alıntılanan bilgi, şehrin yılda bir Pazar günü San Francisco Chronicle'da ilan edilen iki yatak odalı dairelerin medyan kirasını takip etmeye başladığı 1979 yılına kadar uzanıyordu.
Ne yazık ki bu veriler için 1979, aynı zamanda San Francisco Belediye Başkanı Dianne Feinstein'ın kira kontrolüne geçen kira dondurma . Kira kontrolünün faydaları hakkında ve hızla yükselen konut fiyatlarıyla karşı karşıya kalan bir avuç ABD şehrinde tartışmak istiyorsanız, kim istemez? — her iki taraftaki argümanlarınız, durum hakkında herhangi bir bilgi olmadan çok faydalı olmayacak önce kira kontrolü, böylece karşılaştıracak bir şeyiniz olur.
Böylece Fischer, kira öncesi kontrol verilerini buldu. o kendisi topladı …San Francisco Chronicle'ın eski görüntü dosyalarını ve mikrofilmini incelemek için saatler harcayarak. 
Mikroform okuyucular.(Fotoğraf: Tom Rolfe/Wikimedia Commons)
Fischer, mükemmel çalışmasında metodolojisi hakkında çok konuşuyor. bu proje hakkında yazı , Cumartesi yayınlandı. İşte kısa özet: Metodolojisi mükemmel değil ama sağlam ve onu iyileştirmenin harika bir yolunu göremiyorum.
Buna daha fazla girmek yerine, bu blog yazısı var yeni verilerinin neyi ortaya çıkardığını yeniden vurgulayın : bu çizelge. 
Kira fiyatları.(Fotoğraf: Eric Fischer)
Bu, dostlarım, 70 yıllık San Francisco konut fiyatları. Bazı inişler ve çıkışlar var, ancak çoğunlukla çok basit bir eğilim var: yüzde 6,6.
Bu, 1956'dan beri ortalama olarak her yıl kiranın arttığı miktar. Kira kontrolünden önce doğruydu; kira kontrolünden sonra doğruydu. 2000 teknoloji balonu sırasında tamamen doğru değildi, ama yine de bir nevi doğruydu ve daha sonra tekrar gerçek oldu.
Yüzde 6,6 enflasyondan 2,5 puan daha hızlı, ki bu çok fazla değil ama 60 yıl üst üste yaptığınızda konut fiyatları anlamına geliyor. dörtlü satın almanız gereken diğer her şeyle karşılaştırıldığında.
Bu kötü. Ancak bu, 1956'ya kıyasla bugün SF.
Peki fiyatların yükselmesine ne sebep oldu? Fischer'ın keşfinin gerçekten heyecan verici kısmı bu. Verileriyle donanmış olarak, bu soruyu aşağı yukarı yanıtladı. 
Aylık kira isteyen medyanEric Fischer
Bu, muhtemelen görebileceğiniz kadar yakın hayata, evrene ve her şeye bir cevap.
Sadece üç değişken kullanarak San Francisco konut piyasasını neredeyse mükemmel bir şekilde tahmin eden bir grafik:
- San Francisco County'de bulunan işlerin sayısı.
- San Francisco County'de insanların yaşayabileceği yerlerin sayısı.
- San Francisco County'de çalışan herkese ödenen toplam para miktarı.
Her şey grafiğin üst kısmındaki formülde özetlenmiştir. Bana yukarıda (1), (2) ve (3) için değerler verirseniz, o durumda San Francisco'daki ortalama iki yatak odalı dairenin ne kadara mal olacağını şaşırtıcı bir doğrulukla tahmin edebilirim.
Şunu takip eder ki, eğer yapabilseydik değişiklik (1), (2) veya (3), o zaman belki San Francisco'da bir yer kiralamanın maliyetini değiştirebiliriz. Fischer, formülünün önerdiği gibi, daire fiyatlarının yüzde 67 düşeceği bir senaryoyu şöyle özetliyor:
Fiyatları üçte iki oranında düşürmek için konut arzında (200.000 yeni birim) %53'lük bir artış veya TÜFE'ye göre ayarlanmış maaşlarda %44'lük bir düşüş veya istihdamda %51'lik bir düşüş gerekir.
Tamam, bu, San Francisco'yu Portland'ın ikisinden biri için olduğu kadar (diyelim ki) uygun fiyatlı hale getirmenin yolu anlamına gelir. herkesin maaşını yarıya indirmek veya yarısını ateşle veya şehrin nüfusunun hızla yaklaşık yüzde 50 büyümesine izin verin , yaklaşık 1,2 milyona ulaşırken, konut sayısı daha da hızlı arttı.
Bok.
Fakat bekle , diyor olabilirsiniz. Prag'ın yaklaşık 1,2 milyon nüfusu var. Milano'nun yaklaşık 1,2 milyon sakini var. Bunlar güzel şehirler. San Francisco'nun Prag'a dönüşmesi gerçekten iyi olurdu, özellikle de fiyatlar üçte iki oranında düşerse.
Bu muhtemelen doğru. Sorun şu ki, hızla Prag'a dönüşmek binlerce müteahhitin iflas etmesini gerektirecek, çünkü (hatırlıyor musunuz?) kiralar yüzde 67 düşecek ve bu yüzden tüm bu müteahhitler bu 200.000 yeni evi inşa etmek için aldıkları kredileri ödeyemeyecekler. .
Bir düşünün, binlerce iflas etmiş geliştirici size de çok kötü gelmeyebilir. Ama inanın bana, geliştiricilere kötü geliyor. Bu nedenle, özel müteahhitlerin bu kadar çok yeni evi bir kerede ekleyeceği bir durum asla olamaz - cennete dönüş gerçekleşmeden çok önce inşa etmeyi bırakırlardı.
Gördüğüm kadarıyla, bu bizi birkaç San Francisco için ilginç dersler :
1. Yeni birimler eklemek çoğunlukla yalnızca bok daha kötüye gitmesin .
1 A. Bu hala iyi bir şey.
iki. Kira kontrolü sorunun büyük bir nedeni gibi görünmüyor başlı başına. Eskiden kötüydü; bok sonra kötüydü; En azından 1956'da başlarsanız, ortalama apartman arayanlar için işler kayda değer ölçüde daha iyi veya daha kötü olmadı. (Öte yandan, Fischer'in 40'lı yılların ilk fiyat verilerinde garip bir şey oluyor. 1950-1960 düşüşünü atlarsanız kiralarda, 1979'da kira kontrolünden önceki her şey daha çok bir plato gibi görünmeye başlar. İyi bir önlem için yine ilk tablosu.) 
TÜFE'ye göre ayarlanmış, reklamı yapılan kira.(Fotoğraf: Eric Fischer)
2a. Kira kontrolünün önemi olabilir dolaylı olarak dolaylı olarak yol açarsa daha az yeni birim , örneğin, geliştiricilerin küçük eski kira kontrollü binaları büyük yeni pazar oranlı binalarla değiştirmelerini önlemek için insanlara protesto veya dava açmaları için bir neden verdiği için. Bu, yoksullar açısından oldukça anlaşılabilir bir durum ama yine de boktan bir sonuç, çünkü (Fischer'ın formülünün önerdiği gibi) her yeni süslü çatı, altındaki zengin insanlar orta sınıf insanları dışarı itmediği için fiyatları biraz aşağı tutuyor. orta kaliteli çatılarının altından, vb. birileri çadıra girene kadar devam eder.
2b. Yine de, bu verilerde, kira kontrolünün San Francisco'da yeni konut karşıtı bu ek etkiye sahip olduğuna dair net bir işaret yok. Yine: bok daha önce kötüydü. Sonrası çok kötüydü.
3. Diğer şeyleri çok fazla mahvetmeden bunu yapmanın yolları varsa, dolgu geliştirme maliyetlerini azaltmak yardımcı olacaktır.
4. Eğer bir şey varsa konut piyasasının yeni gelenler için yeterince yeni ev inşa etmesini durdurmak , o zaman muhtemelen 1960 ya da daha önce gelen bir şey olmalı.
Bu noktada San Francisco hakkında konuşmayı bırakacağım çünkü San Francisco beni üzüyor. Temel olarak, San Francisco'nun berbat olduğunu düşünüyorum.
Bu berbat. Harika bir yer. 
San Francisco'daki bir parktan bir görünüm.(Fotoğraf: Fotoğraf: Torbakhopper/Flickr)
Bunun yerine, evlerinden daha hızlı iş ve/veya servet ekleyen ancak henüz San Francisco'ya gelmeyen şehirler için bir dersle kapatacağım: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Belki Oakland ve Los Angeles ve San Diego ve DC de hala.
Allah aşkına evler eklemeye devam edin. İşlerin daha kötüye gitmemesi ve San Francisco gibi bir kaybet-kaybet-kaybet bok fırtınasında mahsur kalmamak için evler eklemeye devam edin.
Ve bunu yaparken…
Kira kontrolü? Bu kiracı gergin ama emin, belki de ev eklemeye devam etme yoluna girmeyeceğinden emin olmak için çok çalıştığınız sürece deneyin.
Sonsuz yayılma? Bu, evleri ucuz tutacak (Atlanta, Dallas ve Phoenix'e sorun) ama gezegeni alt üst ediyor ve bizi daha şişman ve yalnız yapıyor gibi görünüyor, ayrıca arabalar pahalı. Bu yüzden belki yapabilirsen şehir evleri yapmayı dene. Şehir evleri harika. Cliff ve Claire Huxtable bir konakta yaşıyorlardı. Dubleksler de güzel. Birçok şehir, bunlardan herhangi birini inşa etmeyi yasa dışı hale getirdi. Bu deli.
Kamu veya diğer sübvansiyonlu konut oluşturmak için vergiler? En yoksul insanlar asla piyasa fiyatına konut alamayacaklar ve ucuz ama yaşanabilir küçük evlerdeki insanlar, çadırlardaki insanlardan çok daha az belaya girme eğilimindedir. Yani evet, muhtemelen fakir insanlar için ucuz ama yaşanabilir küçük evler inşa etmek için vergileri kullanmak ve aynı zamanda insanların yoksulluktan kurtulmalarına yardımcı olacak başka yollar aramak iyi bir fikirdir.
Toplu işten çıkarmalar mı? Eh, görünüşe göre bunlar kiraları düşürecek ama bir şekilde belediye başkanını yeniden seçeceklerini sanmıyorum.
Ama ne yaparsan yap kesinlikle al Eric Fischer onu görürsen bir içki. Onu kazandı.
Michael AndersenPortland, Ore'da bir yazar. @andersem Twitter'dan.
