Kooperatifler, New York gayrimenkulünün okul yemek masalarıdır.Phil Wrigglesworth'un çizimi gay erkekler ve bir kız
İÇİNDEOpaklık, münhasırlık ve karışıklık konusundaki itibarları (hak edilmiş veya edilmemiş) ile kooperatifler, New York City gayrimenkulünün ortaokul yemek masaları ile ünlüdür. Ve, en iyi düzenlenmiş ara takımlarda bile olacağı gibi, bazen bir kişiye artık arkadaş olmak istemediğinizi söylemeniz yeterlidir.
Başka bir deyişle, onları tahliye edin. Son beş yıldır Kew Gardens binasının yönetim kurulunda görev yapan Citi Habitats ajanı Amer Jan, insanlardan kurtulmanın kolay olmadığını söyledi. Birinin evine götürüyorsun. Ama bazen yapılması gerekiyor.
Örneğin, kapı komşunuzun günlerini televizyon karşısında sigara içerek ve ara sıra küçük ev yangınları başlatan bir istifçi olduğunu hayal edin. Oh, ayrıca, o ve karısı binaya yayılan bir tahtakurusu istilasına sahipler.
Emlak hukuku firması Wagner Berkow'un kurucu ortağı ve ortağı Steve Wagner'in birkaç yıl önce bir kooperatif kurulu için ele aldığı bir davada durum buydu. Başka bir sakin, dairelerinde tahtakuruları keşfettikten sonra, binanın istilanın kaynağını ortadan kaldırmak için tahtakurusu koklayan bir köpek getirdiğini hatırladı.
Bu köpek, [çiftin] dairesinin önünde ters takla atmaya başladı ve kapıyı açtıklarında [tahtakuruları] her yerdeydi, dedi.
'Orada oturup, 2W, onları sevmiyoruz, onların peşinden gideceğiz' diyen herhangi bir kurul bilmiyorum. Degenshein, kooperatif yönetim kurulunun aşılması ihtimalinden bahsetti.
Wagner, binanın bina sahiplerini yangınlar, istifleme ve tahtakuruları hakkında uyardığını ve onlara sorunların nasıl çözüleceği konusunda talimatlar verdiğini söyledi. Ama nedense hiçbirini yapmadılar. Ve böylece kurul onları kovmak için yasal işlem başlattı. Sonuçta, iki taraf mahkemeye gitmeden bir anlaşma yaptı. Çift dairelerini terk etti ve bina yıl içinde dairelerini sattı.
Wagner'in çalıştığı başka bir tahliye davasında, bir sakinin dairesinden uyuşturucu sattığı ortaya çıktı. Ayrıca günün her saati duman ve yüksek sesli müzikle komşularını rahatsız etti ve hatta şikayet etmek için ona gittiğinde bir kadın sakini el yordamıyla taciz ettiği iddia edildi. Ancak bir kadın dairesinde (sahibinden başka biri tarafından) tecavüze uğradığını iddia edene kadar bina tahliye edilmedi.
Bu dava da mahkemeye gitmeden önce karara bağlandı, ki Wagner, deneyimine göre oldukça tipik bir durum. Kooperatifler hissedarları mahkemeye verdiğinde, genellikle bunu, adını aşağıdakilerden alan Pullman davası kapsamında yaparlar. 40 W. 67. Cadde v. pulluk , kooperatiflerin kiracıları sakıncalı davranışlar nedeniyle tahliye edebileceğini belirleyen 2003 tarihli bir mahkeme kararı.
Bir örnek şu anda bir Midtown South konut binasında ortaya çıkıyor; burada yönetim kurulu, sakinlerinden birinin uygunsuz davranışını ele almak için acil bir toplantı yaptı. Kurulun avukatı, hissedarın tescilli kira sözleşmesini feshetmeyi, daireyi geri almayı ve yasal ücretleri geri almayı öneren bir sunum yaptı. Söz konusu hissedarın davranışının giderek daha tehlikeli olduğunu öne süren avukat, video görüntüleri ve e-posta belgeleri gösterdi. ve kanıt olarak bir sesli mesaj kaydı oynattı. Toplantıda hazır bulunan hissedar savunma sunabildi, ancak hissedarların yüzde 90'ından fazlası tahliye yönünde oy kullandı.
Her ne kadar New York kooperatifi bilgisi, küçük çekişmeler ve tam anlamıyla mülkiyet savaşlarına dönüşen kişilik çatışmaları hikayeleriyle dolu olsa da, Stroock'un kooperatif ve apartman avukatı Dale Degenshein, tahliyelerin daha tipik olarak bu tür sakıncalı davranışları içerdiğini söyledi.
Degenshein, kooperatif kurulunun aşılması ihtimalinden bahsederek, orada oturup '2W, onlardan hoşlanmıyoruz, onların peşinden gideceğiz' diyen herhangi bir kurul bilmiyorum. Kişilikler ve insanların komşularıyla sorunları nasıl ele aldıkları, herhangi bir şeyde olduğu gibi gayri resmi bir temelde bir etkiye sahip olabilir. Ve zaman zaman bir yönetim kurulu üyesinin kişisel bir yakınması olduğuna dair iddialar vardır, ancak yine de takip edilmesi gereken yönetim belgelerine ve yönetim kurulundaki diğer kişilerin kontrol ve denge görevi görmesi gerekir.
Bununla birlikte, komşularınızdan oluşan küçük bir grubun kaderinizde büyük söz sahibi olduğu herhangi bir durum, komplocuya dönüş için olgunlaşmıştır. Özellikle garip bir şey oluyormuş gibi göründüğünde.
BOND New York ajanı Carole Cusani kısa süre önce beklenmedik bir şekilde binasından atıldığını keşfeden bir arkadaşına tavsiyede bulundu. Söz konusu olan, birkaç yıl önce başka bir sakini ısırmış olan kadının köpeğiydi. Bu olaydan sonra bir uyarı aldı, ama olmadı ve köpek bir süre sonra başka bir sahibini ısırdı.
Cusani, ikinci kemirmeden sonra, binanın yönetim kurulu kadına durumu iyileştirmek için adımlar atması gerektiğini söyledi. Bu, köpeğe ne zaman kamusal alanlarda olsalar, susturmayı ve ana yolcu asansörü yerine servis asansörüne bindirmeyi içeriyordu.
Cusani, uyacağına dair bir mektup yazdı ve köpeğin ağzını açıp servis asansöründen indirmeye başladı, dedi Cusani. Ancak yaklaşık bir ay kadar sonra, birdenbire kooperatifin avukatından kendisine tahliye tebligatı gönderdiklerini söyleyen bir mektup aldı.
Mektup, yönetim kurulu başkanı tarafından imzalandı ve onu on gün içinde çıkarmak istediklerini söyledi. Anlayamıyordu çünkü ondan istediklerini yapmıştı. Bu yüzden beni tam bir panik içinde aradı.
Binanın yönetim şirketiyle iletişime geçen Cusani ve arkadaşı, mektubun yanlışlıkla gönderildiğini öğrendi. Cusani, bu arada yönetim kurulu başkanının, tahliye bildiriminde imzası olmasına rağmen işlemlerden haberi olmadığını iddia etti.
Ne olduğunu bilmiyorum, dedi. Ama bu arada, [arkadaşının] enkaz olduğu beş gün vardı.
DIR-DİRBu yazın başlarında, Gözlemci, komedyen Bill Dawes'ın, Airbnb'deki evinde bir oda kiraladığı için kooperatifinin kendisini tahliye ettiğini söyleyen birinci şahıs hesabını yayınladı. Dawes, düzenlemenin şehrin Çoklu Konut Yasası uyarınca yasal olmasına ve kooperatifin kendisine bunu yapmasını isteyen bir bildirim göndermeden önce bile odayı kiralamayı bıraktığına rağmen, dedi.
Genel olarak konuşursak, yetkisiz alt izinler, kooperatif binanızdan atılmanın harika bir yoludur.
Dawes'a göre, tahliye kararı neredeyse oybirliğiyle alındı ve bir yönetim kurulu üyesi, dava hakkında hiçbir şey bilmediğini, ancak birimini satma sürecinde olduğu için sadece 'çizgiyi çekmek' istediğini söyledi.
Bazı kulaklara Dawes'ın açıklaması, korkunç kooperatif yönetim kurulu politikasının klasik bir örneği gibi gelebilir. (Dawes, Braganca'a şu anda konut mahkemesinde karara itiraz ettiğini söyledi.) Ve diyelim ki uyuşturucu ticareti ve yangın çıkarma ile karşılaştırıldığında, küçük bir Airbnb yan işi yeterince zararsız görünüyor. Ancak avukat Wagner, kurulun tahliye kararı almasına şaşırmadığını söyledi. Konut binalarında kısa süreli kiralamaların bir güvenlik endişesi olduğunu savundu. Otellerin sahip olduğu ek yangın güvenliği korumalarına, çıkış işaretlerine, acil durum aydınlatmasına sahip değiller.
Genel olarak konuşursak, yetkisiz alt izinler, kooperatif binanızdan atılmanın harika bir yoludur. Douglas Elliman'dan Kathy Murray, uygun süreçten geçmeden birimlerini kiraladıktan sonra yönetim kurullarından mektup alan birkaç müşteri tanıdığını söyledi. Bir kooperatifi alt kiralamak için onay almanın, satın almak için onay almak kadar sıkıcı olabileceği düşünülürse, kestirmeden gitmek cazip gelebilir.
Murray, vergi beyannameleri, banka hesap özetleri, kişisel referans mektupları, profesyonel referans mektupları, bir röportaj, her şeyi sunmanız gerektiğini söyledi.
Aslında, Citi Habitat'tan Jan, yönetim kurulunda bulunduğu süre boyunca binasının tahliyesinin yetkisiz bir taşerondan kaynaklandığını söyledi. Sahibi taşınmıştı ve birimi kiralıyordu, ancak standart başvuru sürecinden geçmek yerine, yönetim kuruluna bazı aile üyelerinin taşındığını söyleyen el yazısıyla yazılmış bir mektup gönderdi.
Jan, yönetim kurulu görüşmesi yapmak istemediler ve başvuru olmadı ve bu nedenle yönetim kurulu onayı olmadan [insanlar] taşındı, dedi Jan. Onlarla [görüşme] şansımız hiç olmadı. Aile olup olmadıklarını bile bilmiyorduk. Bizim şüphemiz onların olmadığıydı.
Mal sahibi uygun bir başvuruda bulunmayı tekrar reddedince, bina onu mahkemeye çıkardı ve tahliye etti.
Jan, başka bir sahibin daha zorlu olduğunu kanıtladı. Birkaç yıl önce yaşlı bir sakin, mutfağına yasa dışı bir şekilde çamaşır makinesi yerleştirdi ve bu da, önceden mevcut solunum rahatsızlığını şiddetlendiren bir küf sorununa neden oldu. Kooperatife geldi ve küf sorununu çözmelerini istedi.
Jan, 'Tamam, bize daireye giriş izni verin ki kalıbı çıkarması için birini getirebilelim' dedik. Ama çamaşır makinesini bulacaklarından korkarak reddetti.
Bunun yerine, şehri şikayet etmeye çağırdı ve şehir durumu araştırmak için bir müfettiş gönderdi. Jan, kalıbı bulduğunu, ancak kadının ziyareti sırasında bir şekilde çamaşır makinesini sakladığını söyledi. Yani bu hiç sorgulanmadı.
Ve elbette, kooperatifin daireyi iyi durumda tutması gerekiyor, bu yüzden [şehir tarafından] para cezası aldık, dedi. Yani altı ay ile bir yıl arasında gidip geldiğimiz, sürekli küften şikayet ettiği ama daireye girmemize izin vermediği bir dönem oldu. Ayrıca [işi kendi başına halletmek için] ona sadece açık çek vermeyeceğimiz konusunda da kararlıydık.
Kadın gökyüzündeki o büyük kooperatife geçene kadar durum kendi kendine çözülmedi. Jan, o öldükten sonra biz ve ailesi onun dairesine girdiğimizde çamaşır makinesini öğrendik, dedi.
