Akşam 10'dan biraz önce. 25 Ocak'ta, 69 yaşındaki, kızıl saçlı emlak geliştiricisi Larry Silverstein, 1997 model bir Ford sedan tarafından ezildiğinde Madison Avenue yakınlarındaki Doğu 57. Caddeyi geçiyordu. Pelvisi kırıldı, New York Üniversitesi Tıp Merkezi'ne götürüldü. Bay Silverstein'ın daha sonra kızına söyleyeceği gibi, kaza olabilecek en kötü zamanda kötü bir kırılmaydı: O, Dünya Ticaret Merkezi'nde 99 yıllık bir kiralamayı kazanmak için yarışan üç teklif verenden biriydi. Bay Silverstein, teklifini Ticaret Merkezi'nin şu anki sahibi New York ve New Jersey Liman İdaresi'ne sunmak için 31 Ocak'a kadar bir son tarihle karşı karşıya kaldı.
Sonraki birkaç gün boyunca iş ortakları, danışmanlar ve yardımcılar Bay Silverstein'ın hastane odasının dışındaki koridordaki sandalyelerde sıraya girdi ve ihalenin nihai detayları belirlendi. Bay Silverstein, ölümle başa çıkmasından sadece beş gün sonra New York Post'ta açık sözlü bir açıklama yaptı: Tüm ödüllerin ödülü olan Dünya Ticaret Merkezi'nin peşindeyiz.
Bay Silverstein'a New York tarihindeki en büyük emlak anlaşması olmak üzere olan şeyi tamamlama şansı veren çok az kişi vardı. Gayrimenkul komisyoncusu GVA Williams'ın CEO'su Michael Cohen, Liman Otoritesi'nin üç finalistinden karanlık at olduğunu söyledi. Teklifler açıklandığında ve Vornado Realty Trust, Bay Silverstein'ın teklif ettiğinden 3,25 milyar – 600 milyon dolar daha fazla bir teklifle rekabeti alt üst ettiğinde, geleneksel görüş ancak onaylandı.
İşte o zaman Bay Silverstein, yükselişler ve düşüşler yoluyla şehrin en zeki emlakçılarından biri olarak ününü neden koruduğunu gösterdi. Kendini toparladı ve teklifini Vornado'nunkinden sadece 30 milyon dolara yükselterek devam etti. Liman İdaresi'nin yönetim kurulu ile Vornado'nun başkanı Steven Roth arasındaki müzakereler bozulurken sessizce bekledi. Sonra gedik içine girdi.
Şimdi sıra Bay Silverstein'da ve süreci takip edenlere göre bu sefer müzakereler çok daha sorunsuz ilerliyor. Teklifi hakkında yorum yapması istendiğinde, Bay Silverstein şunları söyledi: Dünya Ticaret Merkezi ile karşılaştırılabilir hiçbir şey yok. Büyüklük, konum, önem ve görünürlük açısından benzersizdir. Bu benim hayalim oldu. Mart ayı sonlarında pek çok kişi, Bay Silverstein'ın anlaşmayı kapatamayacağını ve kompleksin Mortimer Zuckerman'ın Boston Properties ve Brookfield Financial Properties arasındaki bir ortaklık olan üçüncü sıradaki teklif sahibine gideceğini tahmin etti. Ancak şimdi, Mr. Silverstein ödülünü kazanacak.
Öte yandan, Liman Otoritesinin tepetaklak müzayedesinde şimdiye kadar tahmin edildiği gibi neredeyse hiçbir şey gitmedi. Bay Silverstein'ın kişisel tarzı gevezelik ve çekicilik olsa da, onunla ilgilenen insanlar onun da Bay Roth kadar sert bir müzakereci olabileceğini söylüyor. Bitirdiğinizi düşünüyorsunuz, onunla bir müzakereden yaralanan bir kurtulan hatırladı. Asla bitmedin.
Liman Otoritesi başkanı Lewis Eisenberg, anlaşmanın otoritenin bir sonraki planlanmış yönetim kurulu toplantısı olan 5 Nisan'a kadar yapılacağından şüphe ettiğini söyledi. Yine de, dedi, her şey yolunda gidiyor. Bay Eisenberg'in mutlu olmak için bir nedeni var: Sürece dahil olan kişilere göre, Bay Silverstein, Vornado'nun vazgeçtiği kira kontratı koşullarını kabul etmeye istekliydi. Halka açık bir şirket olan Vornado, bilançosunda daha az borç göstermek için daha kısa bir kiralama istedi (Bay Silverstein'ın özel şirketi için bir sorun değil) ve ayrıca, beklendiği gibi, Vornado'nun kancanın üzerinde olmayacağına dair güvence verdi. Şehir, geliştiricinin mülk üzerindeki emlak vergilerinde yılda 100 milyon dolara yakın toplamasını sağlamak için dava açıyor.
Bay Silverstein'ın müttefikleri, göreceli nezaketini, 1980'lerin sonlarında Liman Otoritesi arazisinde geliştirdiği bir ofis binası olan 7 Dünya Ticaret Merkezi'ndeki ev sahibi olan Liman Otoritesi ile yıllarca dostça bir arada yaşamasına bağlıyor. İkiz Kuleler 26 Şubat 1993 Cuma günü bombalandığında, eski Liman İdaresi baş finans sorumlusu Barry Weintrob hatırlıyor, Bay Silverstein hemen Liman İdaresi personeline binasında boş alan teklif etti. Pazartesi günü, personel işe geri döndü, dedi.
Bay Silverstein'ın pazarlık masasına oturduğunda diğer tarafta tanıdık yüzler görmesinden de zarar gelmez - biri için Ben Needell. Skadden, Arps, Slate, Meagher ve Flom'da avukat olan Bay Needell, Liman Otoritesi için anlaşmayı müzakere eden avukatlardan biridir. Normalde, Bay Silverstein'ın avukatıdır. Size tek söyleyeceğim, Larry harika bir adam, dedi Bay Needell.
Müzakerelerdeki bir diğer sürekli varlık, Liman Otoritesine satış konusunda danışmanlık yapan J.P. Morgan Chase'in bir yöneticisi olan Tim Ryan. J.P. Morgan Chase'in bir bölümü, Bay Silverstein'ın yönettiği ve 200 milyon dolara satın alma opsiyonuna sahip olduğu 120 Broadway adresindeki eski Equitable Building'in de sahibi.
Bay Silverstein aynı zamanda otoritenin yönetim kurulunun yarısını atayan Vali George Pataki ve diğer Albany Cumhuriyetçilerinin de arkadaşıdır. Bay Silverstein, Ticaret Merkezi için verilen teklif kızışırken geçen Kasım ayında Valinin kampanya komitesine 15.000 dolar verdi. Bay Silverstein, Senato G.O.P.'ye 35.000 dolar verdi. ve geçen yıl çoğunluk lideri Joseph Bruno'ya.
Karışık Bir Dünya
Bu tür ilişkiler, Manhattan gayrimenkulünün ensest dünyasındaki ders için eşittir. Ancak Dünya Ticaret Merkezi anlaşması ortaya çıktıkça, New York'un hukuk, kalkınma ve siyasi seçkinlerinden oluşan dikkate değer bir topluluğu bir araya getirdi. Manhattan'ın en büyük ticari ev sahibi Bay Roth var; Daily News'in sahibi Bay Zuckerman; Belediye başkan yardımcısı John Zuccotti, şimdi Brookfield'ın başına geçen geliştirici oldu. Emlakçı Howard Milstein (bir zamanlar Bay Zuccotti tarafından temsil ediliyordu), bir emlak yatırımcısı olan Bay Eisenberg'in, bir geliştirici ve bir zamanlar sahibi olan yönetim kurulu üyesi Peter Kalikow'a yakından ilgi gösterdiği Liman Otoritesi yönetim kuruluna danışmanlık yapıyor. Aynı zamanda Sayın Pataki'nin de Büyükşehir Ulaşım Otoritesi'nin yeni başkanı olarak tercih ettiği New York Post. Dünya Ticaret Merkezi kiralamak için teklif veren geliştiricilerden biri ya da diğeri, şehirdeki hemen hemen her en iyi emlak avukatını istihdam ediyor. Ve şimdiye kadar, Bay Silverstein hepsini alt etmeyi başardı.
Ve manevra yapmaya devam ediyor. The Wall Street Journal'ın 28 Mart'ta bildirdiği gibi, Bay Silverstein bir ortak, emlak yatırımcısı Lloyd Goldman'ı devraldı. Bay Goldman'a yakın bir kaynak, Bay Silverstein'ın 800 milyon dolarlık bir ön ödeme için finansman sağlamak için toplaması gereken 150 milyon doların önemli bir kısmına katkıda bulunacağını söylüyor; GMAC, geri kalanını Bay Silverstein'ın grubuna ödünç veriyor. (3,22 milyar doların geri kalanı, 99 yıllık ödemelere dağıtılacaktır.)
Bay Goldman, merkezin yeraltı alışveriş merkezini isteyen halka açık bir alışveriş merkezi geliştiricisi olan Westfield America Inc.'e Bay Silverstein'ın anlaşmadaki ortağı olarak katılacak. Bay Silverstein'ın daha fazla yatırımcı için trollük yaptığı söyleniyor; bir emlak kaynağı, anlaşma sonunda yapıldığında, Bay Silverstein'ın Dünya Ticaret Merkezi'ni satın almak için kendi parasının hiçbirini yatırmamasının şaşırtıcı olmayacağını söyledi.
Sonra tekrar, hiç kimse Bay Silverstein'ın anlaşma yapma yeteneğini sorgulamadı. Liman Otoritesi, Ticaret Merkezi için finalistlerin listesini yayınladığı andan itibaren, rakiplerinin parası ve organizasyonel gücünden yoksun olduğu için, bir underdog olarak kabul edildi. Güvence altına almaya yakın olduğu para. Şimdi birçokları için soru şu: Ödülünü kazanırsa, onunla ne yapacak?
Uzun vade ile ilgili sorular da var. Grid dergisi tarafından kompleksin nakit akışının analizine göre, Ticaret Merkezini kim kazanırsa, uzun vadeli kiralamalar bitene kadar bir süre için nispeten önemsiz bir nakit akışı bekleyebilir. Bu, kompleksi satın alan kişinin kar görmeden önce yıllarca içinde olacağı anlamına gelir.
Risk faktörü
Ancak Bay Silverstein, riskten asla korkmadı. 1950'lerde, New York Üniversitesi'nin hemen dışında, babasının aracılık şirketinde çalışmaya başladı. Gerçek paranın, kısa süre sonra, binaları kiralamak değil, onlara sahip olmak olduğunu fark etti.
Geceleri N.Y.U.'nun hukuk okuluna gitti ve burada başka bir genç olan Bernie Mendik ile arkadaş oldu. Bay Silverstein, arkadaşını aile işine getirdi, onu kız kardeşiyle tanıştırdı ve kısa süre sonra Bay Mendik aileyle evlendi.
Efsanevi ortaklar Harry Helmsley ve Larry Wien'den 305 East 47th Street'te bir bina satın aldılar. Bay Silverstein ve Mendik, Helmsley ve Wien'i örnek alarak, büyük alımları finanse etmek için birçok küçük yatırımcıdan oluşan havuzları nasıl kullandıklarını inceleyerek ve taklit ederek kendilerini model aldılar.
İşler iyiydi, ancak 1970'lerin sonlarında Bay Mendik ve Bay Silverstein'ın kız kardeşi boşandı ve Bay Silverstein ve Bay Mendik kısa süre sonra ayrıldılar. Varlıkları bölmeye yardımcı olması için başka bir genç geliştiriciyi işe aldılar ve ardından adını Jerry Speyer yaptı.
1980'lerde Bay Speyer, Bay Mendik ve Bay Silverstein, Koch dönemi patlamasına uyum sağlamak için ofisler satın alacak ve inşa edecek bir geliştiriciler kadrosunun çekirdeğini oluşturdular. Şiddetli bir rekabet içindeydiler, her biri her zamankinden daha iddialı anlaşmalarla diğerinin üstüne çıkmaya çalışıyordu. Bay Mendik, Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York kitabının yazarı Tom Schachtman'a asıl meselenin para olmadığını söyledi. Bu sadece skor tutmanın bir yoluydu.
Bay Silverstein, 1980'lerin patlaması sırasında çok gol atıyordu. Manhattan ofis alanının 10 milyon metrekaresini oluşturan 13 binaya sahipti; J.P. Morgan ile kazançlı bir finansal ortaklık kurdu; yatında eğlendi ve karısı Klara ile birlikte Yahudi hayır kurumları için üretken bir bağış toplayıcı oldu. Tüm bunlara rağmen, Bay Silverstein yüksek bir kamuoyu profilini korudu, birkaç yıl boyunca New York Emlak Kurulu'na başkanlık etti ve organizasyonun ağırbaşlı bir ağ oluşturma grubundan siyasi bir güce dönüşmesine yardımcı oldu. Ve New York Üniversitesi'nde yeni bir Emlak Enstitüsü kurulmasına yardım etti. Bay Silverstein her dönem orada bir ders veriyor; onun dersleri her zaman sadece ayaktadır.
Enstitünün Larry ve Klara Silverstein Başkanlığını yürüten Emlak Kurulu'nun eski başkanı Ken Patton, Sokratik olduğunu söyledi. Tipik bir derste, Bay Silverstein'ın bir ikilem -zor bir kiralama veya yapışkan bir imar durumu- sunacağını ve öğrencilerden bu durumdan kurtulmalarını isteyeceğini söyledi.
Bay Silverstein, gerçek hayattaki karışıklıklardan kendi payına düşeni çıkarmak zorunda kaldı. 1981'de, West Broadway ve Washington Street arasında, Vesey Caddesi üzerinde iki milyon metrekarelik bir ofis kulesi olan 7 Dünya Ticaret Merkezi'ni, binayı kiralamak için sıraya giren bir kiracı olmadan inşa etmek için iddialı bir kumar oynadığını duyurdu. 1986'da, hafif Bay Silverstein'ı uç bölgeden geçen bir futbolcu olarak resmeden tam sayfa bir gazete reklamında, kiracının kimliği ortaya çıktı. Aynı zamanda büyük bir bankaydı – yatırım bankası Drexel Burnham Lambert.
Ancak Drexel bir skandal ve kötü borç yükü altında çöktüğünde Bay Silverstein'ın şansı değişti. Yedi Dünya Ticaret Merkezi'nin yaklaşık yüzde 90'ı boş kaldı. Bay Silverstein sonunda alanı kiralamak için başka bir aracı kurum olan Salomon Brothers'ı buldu, ancak binayı yenilemek için o kadar çok ödemek zorunda kaldı ki, ipoteğe sahip olan emeklilik fonu, kârının büyük bir kısmı karşılığında fazladan para için vuruldu. .
Nakit sıkıntısı kısa süre sonra holdinglerinin diğer kısımlarını da vurdu. 34. Cadde'deki bir alışveriş merkezi terk edildi. 42. Cadde ve 12. Cadde'deki bir konut geliştirme beklemeye alındı ve 120 Broadway'in mülkiyeti borç veren J.P. Morgan'a devredildi. Bay Silverstein'ın şirketi özel bir şirkete ait olduğundan, şirket dışında kimse onun ne kadar kötü yaralandığını kesin olarak bilmiyor. Ancak emlak kaynakları, Bay Silverstein'ın binalarının çoğunu borç verenlerine devretmek zorunda kaldığını ve onları yönetmeye devam ettiğini söylüyor.
Ancak 1998'de Bay Silverstein satın alma oyununa geri döndü. 140 Broadway'de Leona Helmsley'den bir ofis binası satın aldı. Yıllardır sönük kalan Uzak Batı 42. Cadde projesi sonunda tamamlandı.
Bu arada Bay Silverstein, bir gün şirketi devralmaları için oğlu Roger ve kızı Lisa'yı tımar etmeye başladı. Bayan Silverstein kısa süre önce, geliştirici kızları hakkında uzun bir New York Times hikayesine konu oldu ve burada Bay Silverstein'ın araba kazasının hikayesini ilk kez anlattı. Ondan daha fazla sorumluluk alacak mıyım? Evet, dedi.
Yine de, onu gören insanlar Bay Silverstein'ın hâlâ zinde olduğunu ve kazadan sonra iyileştiğini söylüyor. Emlak komisyoncusu Newmark and Company'de yönetici olan James Kuhn, Larry'nin 69 yaşında olduğunu söyledi.
Son on yılda, Bay Silverstein, Bay Speyer'in Rockefeller Center'ı ve Chrysler Binası'nı satın almasını ve Bay Mendik'in şirketini 656 milyon dolara – ironik bir şekilde Steve Roth'a satmasını izledi.
Şimdi onun sırası. Larry alırsa, hem Bay Silverstein'ı hem de Bay Mendik'i tanıyan bir adam, Dünya Ticaret Merkezi anlaşması hakkında Bernie'nin aynaya bakamayacağını söyledi.
