Bir Uzlaşma Planı: Atlantic City'i Düzeltmek

Atlantic City Şehri'nin kaderi zor durumda ve görünüşe göre siyasi liderler, kimsenin işine yaramadığını kabul etmekte çok az ilerliyorlar. İlerlemede, uzlaşmaya yer var gibi görünüyor ve hem eyalet Senato Başkanı Stephen Sweeney hem de eyalet Meclis Başkanı Vincent Prieto, Atlantic City'yi küçük bir fedakarlıkla kurtaran kahramanlar olabilir. Vali Chris Christie, Atlantic City uzlaşmasından siyasi bir zaferle ve hatta belki de övünecek bir mirasla çıkabilir.

Şimdi yapılması gereken şey, üçünün de kazandıklarının geri vermek zorunda olduklarından daha ağır basabileceğini kabul etmeleridir. Her birinin tanıması gereken şey, her birinin diğerinin yüzünü kurtarmasına izin vermesi gerektiğidir. Ve içimdeki idealist, her birinin Atlantic City Şehri'ne, sakinlerine ve daha geniş güney Jersey bölgesine birazcık siyasi irade ile yardım edebileceğini düşünüyor. Atlantic City'den iki mil uzakta büyümüş biri olarak, lisede Boardwalk'ta yarı zamanlı bir iş olarak tuzlu su şekerlemesi sattı ve o zamanlar Stockton State College'ın kumarbaz yaşlı vatandaşlarla dolu karşılama otobüsleriyle yolumu ödedi. ve umutlu bakara oyuncularına kokteyller fırlatarak, bir yol bulmaya çalışmalarını rica ediyorum. Bu, kariyerlerinde uğraşacakları küçük bir siyasi meseledir, ancak pek çok insanın ekonomik geçim kaynaklarının kaderi onların elindedir. Bu insanlar politikacı değil - araba uşakları, perakende tezgahtarları, blackjack satıcıları ve kokteylleri fırlatan üniversite öğrencileri. Büyük ölçüde değişen bir oyun iş modeli karşısında geçimlerini sağlamaya ve ailelerini desteklemeye çalışan insanlardır.

İki plan var: devlet devralma Atlantic City'nin Sweeney tarafından önerilen, Gov. Chris Christie tarafından destekleniyor, ancak şehir liderleri ve Güney Jersey'deki birçok kişi tarafından kötüleniyor. Plan esasen belediyenin kontrolünün çoğunu kaldırıyor ve bu yetkiyi Devlet Toplum İşleri Bakanlığı'na veriyor ve yakın zamanda açıklanan bir uzlaşma, şehir belirli kriterleri karşılaması halinde planın uygulanmasını yaz sezonunun sonrasına kadar erteleyecek. alternatif Prieto'nun sponsor olduğu bir yasa tasarısı, şehir belirtilen mali hedefleri karşılayamazsa, belediye gücünün azaldığı ve devlet kontrolünün arttığı bir dizi kriter oluşturuyor. Prieto faturası ayrıca, kumarhanelerin 2016 vergi yılı için şehre toplam 120 milyon dolar sağlayacağı ve oyun geliri ve enflasyon oranına göre 10 yıl boyunca devam edeceği vergi yerine kumarhane ödemesi (PILOT) programı sunuyor. PILOT'lar, şehri, açık kalan sekiz kumarhane üzerindeki mahkeme kararıyla yeniden değerlendirmelerin etkisinden korur.

Eyalet liderlerinin dikkate alması gereken önemli bir konu: Sweeney'nin önerdiği uzlaşma önlemi kapsamında, eyalet, şehrin kişi başına harcamanın kişi başına 3.500 doları aşmayacağı bir bütçe oluşturması koşuluna bağlı olarak devralma kararı verecek. Şehir başarısız olursa, orijinal devralma planı yürürlüğe girecekti. Bu planla ilgili sorun, 39.000 kişiye ev sahipliği yapan bir tatil beldesinin benzersiz durumunu tanımaması, ancak herhangi bir günde, plajlarında 50.000 ve kumarhanelerinde, restoranlarında ve mağazalarında 50.000 kişi daha bulabilmesidir. . Ve böylece eyalet yetkilileri Atlantic City'nin hizmet yükünü Winslow, Monroe, Teaneck ve Marlboro gibi yerlere eşitliyorlar. En son ne zaman bir yaz Cumartesi günü 130.000 kişi Winslow'a tıkıldı? Veya Monroe'daki bir konsere 50.000 mi katıldı? Ve Atlantic City'ye gelen insanlar - günlük sakinler şehir hizmetlerine ihtiyaç duyarlar: polis koruması, cankurtaranlar, ambulanslar, altyapı, tuvaletler, bakım vb. Bu nedenle devletin, Atlantic City'nin mali durumuyla ilgili ciddi sorunlar olsa da, şehrin harcamalarını Patterson veya Jersey City gibi yerler ile karşılaştırmanın samimiyetsiz olduğunu kabul etmesi gerekiyor.

Basit bir örnek: Atlantic City'deki EMS ortalama olarak yılda yaklaşık 20.000 koşu yapıyor. Kişi başına düşen nüfusu göz önüne alındığında, şehir sakinlerinin yarısı her yıl ambulans çağırırdı. Şimdi Atlantic City'de parti yapmayı seviyorlar, ancak sezgisel olarak bunun mantıklı olmadığını biliyoruz ve bu nedenle Atlantic City, benzer sayıda daimi ikametgahı olan diğer belediyelerle aynı standartta tutulmamalıdır. Bu yüzden devlet Atlantic City'yi finans evini düzene sokmaya nasıl zorlayabileceği konusunda daha geniş düşünmelidir - harcamalarda yüzde onluk bir azalma ya da başka bir formül.

Devlet liderleri, bu sorunu çözmek için siyasi irade eksikliği olmadığını da kabul etmelidir. 2014 yılında seçilen Belediye Başkanı Don Guardian, seçmenlerinin çıkarlarının korunmasını şehrin karşı karşıya olduğu sert mali gerçeklerle dengelemeye çalıştı. Ve bunu bir kısıtlama bağlamında yapıyor: cankurtaranlar için tartışmalı emekli maaşları? Devlet zorunlu. Oda vergisi? Devlet kontrollü. Lüks taksi? Devlet kontrollü. Otopark Vergisi? Devlet Kontrollü. Eyalet, Atlantic City ziyaretçilerinden 60 milyon dolar vergi ve harç topladı ve şehrin isterse bu vergilerden herhangi birini artırmasını engelliyor. Şehrin, eğer devlet onun ödeme gücü olmasını istiyorsa, hem harcamaları azaltma hem de geliri artırma yeteneğini sınırlayan birçok kısıtlamadan kurtulması gerekiyor.

Şehrin mali durumunun acil doğası, bir kez daha krize dayalı bir hükümet olduğu anlamına geliyordu. Ancak bu aynı zamanda, bir çözüm bulmaya çalışırken, şehir ve devletin geri adım atması ve oyun sonrası merkezli bir Atlantic City için şehrin geleceğinin nasıl olması gerektiğine bir göz atması gerektiği anlamına geliyor. Ve önceki incelemelerden farklı olarak, bu inceleme vatandaşlar, seçilmiş yetkililer, iş dünyası liderleri, turizm uzmanları ve devletin ekonomik kalkınma görevlileri dahil olmak üzere kilit paydaşları içermelidir.

Uzlaşmanız gereken üç önemli engel vardır. Ama masada herkesin eve galip gelmesine yetecek kadar var:

Her ikisinin de Uzlaşması İçin: Toplu Pazarlık. Sweeney'nin kişi başına düşen 3.500 dolarlık harcama hedefi gerçekçi değil, ancak toplu iş sözleşmelerinin masada olmayacağını düşünmek de gerçekçi değil. Herhangi bir uzlaşmanın sendikaları, kumarhaneleri, alacaklıları ve diğer paydaşları içermesi ve bir uzlaşma içermesi gerekecektir. Ama sopa gerçekçi, ulaşılabilir olmalı.

Sweeney'nin Uzlaşması İçin: Su. Kamu varlıklarının satışı, devlet devralmasının önemli bir bileşenidir. Halihazırda, Belediye Kamu Hizmetleri Kurumu'nun himayesindeki şehir, şehrin su kaynağına sahiptir. Sweeney tarafından desteklenen devlet devralma önlemi, eyalet yöneticilerinin bu kamu varlığını satmalarını sağlayacak bir hüküm içeriyor. Bu önemli bir uzlaşma çünkü Sweeney'in hayırsever ve güney Jersey'li elektrik komisyoncusu George'un kardeşi Phil Norcross, şehrin su kuruluşunu satın almakla ilgilendiğini ifade eden American Water için bir lobici. Anlaşılır bir şekilde Atlantic City Belediye Başkanı Don Guardian ve diğer yerel liderler planın bu bileşenine karşı çıkıyorlar. Bu varlığın satılmasıyla ilgili sorun iki yönlüdür: tek seferlik bir gelir anlaşmasını temsil ederken, su işlerini bir şehir varlığı olarak tutmak, doğru yönetildiğinde şehrin su kaynağını bir gelir oluşturucu olarak kullanabileceği anlamına gelir. İkincisi, şehirdeki ve eyalet yasama meclisindeki politikacılar, özelleştirmenin şehir sakinleri için maliyetler açısından net etkisinden endişe duyuyorlar: özelleştirme, şimdi olmasa bile, bir oran artışıyla sonuçlanacak. Ve bu, sakinlerinin bir artışı karşılayamayacağı bir şehir. Sweeney'nin bu konuda taviz vermesi ve Prieto'nun faturasındaki teşvik paketinin bir parçası olmasına izin vermesi gerekiyor, bu da Atlantic City ilk yıl kriterlerini karşılayamadıkça Waterworks'ün satışının masada olmayacağı anlamına gelir ve o zaman bağımsız mali müşavir, şehrin su idaresinin herhangi bir satışı, birleşmesi veya özelleştirilmesi konusunda nihai yetkiye sahip olacaktır.

Prieto'nun Uzlaşması İçin: Devlet devralma önlemi uyarınca, eyalet tarafından atanan müdür, istikrar ve iyileştirme ihtiyacı olan belediye yönetim organının, herhangi bir kurul, komisyon veya belediye departmanının tutanaklarını veto etme yetkisine sahip olacaktır. İskân idaresi, park idaresi, yeniden imar dairesi, planlama kurulu ve imar düzenleme kurulu dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere, istikrar ve iyileştirme ihtiyacı ve belediyede istikrar ve iyileştirme ihtiyacı olan herhangi bir bağımsız kurul veya otorite. Buradaki kilit nokta, Sweeney ve Christie'nin yeniden geliştirme sürecini kontrol etmek istemeleri ve Prieto'nun onlara bu gücü vermesi gerekiyor. Kapalı kapılar ardında bir centilmenlik anlaşması olabilir, ancak Prieto toplu pazarlık ve su konusunda hareket istiyorsa, kalkınmadan vazgeçmesi gerekecek.

Atlantic City çökmekteyken, çoğu George Norcross'un arkadaşları olan bazı öngörülü ruhlar potansiyel fırsatı fark ettiler ve büyük ölçekli yatırımları göz önünde bulundurarak büyük miktarda geliştirilebilir mülkü bir araya getiriyorlar. Toplu pazarlık ve suyun özelleştirilmesinin önlenmesi konusundaki serbestlik karşılığında, Prieto, Norcross makinesiyle yakın bağları olan geliştiriciler için yeniden geliştirmenin devlet desteği için güçlü bir formülü desteklemeli - Casino Yeniden Yatırım Geliştirme Otoritesi (CRDA) ve devletin Ekonomik Kalkınmasını teşvik etmelidir. Otorite parası ve ve Belediye Başkanı Guardian ve belediye meclisi de gemiye atlamalı. Kalkınma iş demektir ve kalkınma vergi geliri demektir ve kalkınma şehrin faturalarını ödüyorsa ve Norcross ile Christie'nin arkadaşlarını zenginleştiriyorsa, öyle olsun.

Ve Sweeney, şehirde önemli yatırımlar yapmış veya yapmakta olan birkaç geliştirici olduğu için, bunu muazzam bir siyasi fırsat olarak görmelidir. Bu yatırımların ödülleri önemli olacak ve kesinlikle Sweeney, bu geliştiricileri savunması için kampanya bağışları şeklinde cömertçe ödüllendirilecek. Vali Christie, müttefiklerinin de ödüllendirileceğinden emin olabilir.

Masada çok sayıda ilgi alanı var:

• Joseph Jingoli –Jingoli'nin önemli portföyü Norcross ile ilişkiye işaret ediyor: Jingoli, Camden'de 35 milyon dolarlık Cooper Norcross Akademisi'ni, Rowan Üniversitesi'ndeki Cooper Tıp Okulu'nu (Norcross'un yaratılmasında etkili olduğu Sweeney bölgesinde) ve Rowan İşletme Fakültesi'ni inşa ediyor. diğer birçok proje ile birlikte. Jingoli, hem kamu hem de özel kalkınma projelerinden oluşan geniş bir yelpazeye sahiptir ve ileriye dönük olarak masada bir koltuk temin edilmelidir.

• Omar Boraie – Boraie'nin New Brunswick lüks kat mülkiyeti geliştirmesi The Aspire, Sandy Relief Funds'ta 4.8 milyon dolar, sübvansiyonlu devlet kredilerinde 60 milyon dolar, vergi kredisi olarak 21 milyon dolar aldı. Middlesex County geliştiricisi, Christie'nin başkanlık kampanyasına binlercesi de dahil olmak üzere son birkaç on yılda siyasi katkılara yüz binlerce dolar yatırım yaptı ve bu yatırımların karşılığını gördü. Atlantic City farklı olmayacak. Boraie, tahta kaldırımın kuzey ucunda, feshedilmiş Revel'in yakınında, 71 milyon dolarlık 250 birimlik lüks bir apartman kompleksi olan South Inlet'teki The Beach'i finanse etmek için CRDA'dan 15 milyon dolarlık bir kredi aldı.

• Jack Morris - Middlesex County emlak patronu, eyalet çapında çok aileli ve perakende geliştirmede bir oyuncu. Morris'in M & M Geliştirme, Camden ve Newark'ta lüks portföylere sahiptir; Edgewater Properties, özellikle güney ve orta New Jersey'de ticari, lüks kiralama ve özel konut geliştirme geliştiriyor. Norcross ile olan ilişkisi, şirketinin Cherry Hill'deki Garden State Park yarış pistinin yeniden geliştirilmesi için seçildiği on yıldan fazla bir zamana uzanıyor.

• Jon Hanson – Gov. Christie's is Hampshire Real Estate'in bu müttefiki, Atlantic City ile ilişkilerde Christie yol haritası olan Hanson Komisyonu'nun başkanıydı. Aynı zamanda, Stockton Üniversitesi'nin 2018 sonbaharında açması için 200 milyon dolarlık bir Atlantic City kampüsü inşa eden, kar amacı gütmeyen bağımsız bir kuruluş olan Atlantic City Development Corporation'ın veya ACDevCo'nun arkasındaki beynidir. Stockton Üniversitesi'nin Atlantic City kampüsü, dünyanın temel taşı olmayı vaat ediyor. Atlantic City'de canlandırma çabaları

• George Norcross – tipik olarak bir emlak geliştiricisi olarak düşünülmese de, Norcross ve Atlantic County Yöneticisi Dennis Levinson arasındaki bir toplantının ardından gelen raporlar, Norcross'un Atlantic City'ye yatırım yapmayı düşündüğünü gösteriyor.

• Florida emlak geliştiricisi Glenn Straub, inşası 2,4 milyar dolara mal olan feshedilmiş Revel kumarhanesi için 82 milyon dolar ödedi. Straub, su parkları, ip parkurları, at terbiyesi ve at atlama, kayak pisti ve yarım boru, uluslararası bir sanat fuarı ve yeni bir kongre merkezi dahil olmak üzere çok çeşitli eğlence tesislerine 500 milyon dolarlık ek yatırım yapacağını söyledi. Straub görünüşte yalnız bir kurt, büyük siyasi aktörlerin hiçbiriyle bağlantılı değil ama yine de şehrin geleceği için önemli.

Gerçek şu ki, tüm bu geliştiriciler (Straub hariç) politik olarak bağlantılıdır ve onları savunan politikacılar (Norcross ve Christie) bundan fayda sağlayacaktır. Bu, dedikleri gibi, iş yapmanın maliyetidir. Ancak Norcross's ve Christie's geliştiricilerinin ihtiyaç duydukları desteği almaları şehrin en büyük yararıdır.

Yakında kullanıma sunulacak olan geliştirilebilir arazilerden biri, Albany Bulvarı geçidi boyunca arzu edilen 130 dönümlük bir su cephesi olan Bader sahasıdır. Bader Field'ı geliştirilebilir bir site yapmak, yaklaşık 100 milyon dolara mal olacak. Sweeney ve Prieto, nihai alıcıya yardımcı olmak için CRDA ve eyalet Ekonomik Kalkınma Otoritesi ile birlikte çalışmalıdır. Bölge olasılıklarla dolu: bir marina, bir İç Liman tipi perakende/otel alanı, lüks kat mülkiyeti veya yukarıdakilerin tümüne ev sahipliği yapabilir. Buna ek olarak, şu anda barındırdığı atletik tesisler de dahil olmak üzere arazinin bir kısmı - Atlantic City Sörf Beyzbol sahası ve bir buz pateni pisti - eyalet ve şehir tarafından bir eyalet geliştirecek olan Stockton Üniversitesi tarafından kullanılmak üzere ayrılmalıdır. son teknoloji uydu kampüsü sadece birkaç blok ötede. Bu kamu-özel gelişmedeki işbirliği, restoranlar, perakende satış ve eğlence etkinlikleri için tutsak bir izleyici kitlesi anlamına gelebilir.

Brigid Callahan Harrison, Amerikan hükümetinde dersler verdiği Montclair State Üniversitesi'nde siyaset bilimi ve hukuk profesörüdür. Devlet ve ulusal siyaset üzerine sık sık yorum yapan bir yazar, Amerikan siyaseti üzerine beş kitabın yazarıdır. Onu Facebook'ta Brigid Callahan Harrison'da beğenin. Onu Twitter'da @BriCalHar'da takip edin.